賃貸マンション・土地活用バインダー

Q.141	サラリーマンの税金対策の質問です。頻繁に賃貸マンション経営をすすめる電話がかか...
サラリーマンの税金対策の質問です。頻繁に賃貸マンション経営をすすめる電話がかかってきますが、自分で物件を見つけて投資する方がメリットが大きいと思いますが、実際にサラリーマンにとって可能な税金対策は？

A.141

サラリーマンの税金対策の質問です。頻繁に賃貸マンション経営をすすめる電話がかかのベストアンサー

書き直しました。＞自分で物件を見つけて投資するこれ以上の回答はありません。プラス、私の偏見と独断を書きます。相続税に関係の無いサラリーマンには、税金対策は必要無しと考えます。資産形成『だけ』を常に考えるべきです。バブル期に、高い給料を稼いでいたサラリーマンが節税対策と資産形成対策として、賃貸経営を金融機関及び不動産業者から勧められました。不動産所得のマイナスと給与所得のプラスを損益通算して、給与所得で源泉徴収されている所得税を還付してもらうというプランです。定年後は年金と不動産収入で豊かな老後生活というものでした。その結果は、賃貸関係の支出金額の総額＞賃貸関係の収入金額の総額のパターンが多いです。借入金で購入していた場合は利子の分だけマイナスが増額です。しかも、賃貸経営のマイナス額＞還付された税額ですし、不動産価値も↓↓↓の現状です。もし賃貸経営をお考えならば、下記のことを考慮してみてください。① 建物は10年、20年、30年、35年で大規模修繕が必要となる。そして古くなれば、家賃の低下は当初の予想よりずっと低いものとなる。② これからは人口減少時代であり、借りる人の絶対数が減少する。近所の賃貸物件を見てください。空室が多くないですか？③ 一つの指標として、建物の総額(利子も含む) ÷ 年間収入家賃が５年～ 10年でないとダメではないでしょうか。良い物件が見つかるといいですね (*^^*)

Q.142

建築確認が遅れたことによって起きた損失は誰が負担すべきでしょうか？父が急死して...

建築確認が遅れたことによって起きた損失は誰が負担すべきでしょうか？父が急死して、遺産相続の準備をしています。父は生前賃貸マンションを建設しようと、ある建築士さんに設計を依頼しました。が、ちょうど建築法が変更になったとかで建築確認がおりず、一年宙ぶらりんのまま時の時がありました。この時期の生活費として、建築士さんからお金を渡されたらしいのですが、今そのお金を返すようにといわれています。（訴訟も辞しないそうです）ですが、当方としては納得のいかない下記の件があります。それでも、お金は返すのが筋なのでしょうか？最終的に確認はおりたのですが、①階層を当初の階層より低い階層に変更されている。②新たな耐震基準のため基礎工事はより頑丈になり、階層が低くなったにも関わらず建築費はそのまま。（むしろ、高くなっているらしい）と、①と②の影響で、現在当初より大幅に苦しい経営を余議なくされています。また父が死んだため、①と②について父の同意があったか定かではありません。最終的に父は失意のうちに亡くなったといっても過言ではありません。むしろ当方が損害賠償して欲しいくらいなんですが、払ったほうが良いのでしょうか？

A.142	建築確認が遅れたことによって起きた損失は誰が負担すべきでしょうか？父が急死してのベストアンサー
遺産相続があるなら弁護士に任せましょう。当然に今のマンションの相続の問題になりえますから

Q.143

無店舗型デリバリーヘルスを開業したいのですが、店舗がみつからなく頭を悩ませてい...

無店舗型デリバリーヘルスを開業したいのですが、店舗がみつからなく頭を悩ませています。私自身としては女の子の待機場所として一般賃貸マンションを借りて登録したいのですが、一般賃貸ではなかなか見つかりません。そこで店舗型賃貸を探したのですが、まわりの無店舗型風俗を経営されている方を見ると一般賃貸マンションを女の子の待機場所にしている傾向があります。私もできることであれば経費の少ない一般賃貸マンションで登録して営業を行いたいのですが、無店舗型風俗を経営されている方はどのようにされているのでしょうか？また、営業登録先と女の子の待機場所はどのように、登録を区別しているのでしょうか？

A.143

無店舗型デリバリーヘルスを開業したいのですが、店舗がみつからなく頭を悩ませていのベストアンサー

地域は？何県？まぁオイラが知らない地域を言われても困るけど、結局どういった形で実質の営業をしていくかだよね？オイラ経験あるけど、まずは法律云々関係なしにどの様な形態で営業していくかを考えた方がいいよ例えば女の子が１つの場所にいないといけない状態なのか？が一番重要と思う、だから地域的な問題があるんだけど、運転手が２人女の子が５人～１０人で営業を始めたとして、だいたいラブホテルは固まっていくつかあるでしょ？それが２か所ある地域なのか３か所ある地域なのか？、そのホテルからホテルまでの距離は？、女の子は知ってる者で固めてるならいいけど、まだまだ必要なんで募集かけてるなら、家族にごまかすい子もいるだろうから、それに備えて、部屋を探さないといい子は違う店に行くことになる結局の話オイラの地域では待機の箱は実質いらない状態にあるので、規定通りの箱はいるものの、形だけで良いんでボロボロのマンションでいいし、家賃は、客２本分くらいの収入で払えるｗ女の子も家で待機してた方が楽だって言うし・・・・・その辺考えて、自分の地域性、スタッフの体制とかそこらのことから、こういうのが理想で一番利益率が高いと思うやり方に、法を照らして、規定ににあった仕上げ方をしていた方が後々楽と思う

Q.144

地デジアンテナの設置について、賃貸マンション大家ですが負担額が多大で困っていま...

地デジアンテナの設置について、賃貸マンション大家ですが負担額が多大で困っています。世帯数５０軒で業者に見積もりして貰いましたが、ざっと２５０万かかると言われました。築30年以上の建物で、入居稼働率も低く、借入金の返済もあり、赤字経営状態ですので、とても負担しきれません。２０１１年の切り替えまでにどうすればいいのか、どなたか、いい方法をお教え下さい。

A.144

地デジアンテナの設置について、賃貸マンション大家ですが負担額が多大で困っていまのベストアンサー

私の家も、あと数年で、ケーブルテレビから有料で地デジ波をもらうことになりそうなんです。現在は無料ですが、とある建造物の電波障害の保証期限が２０年で、あと数年で保証が終了し、有料になるそうです。月々６０００円近くです。うちの場合は、地デジ波そのものが届かない、という問題です。町内一帯が同じ条件です。相談者さんのところは、地デジ波は届くが、アンテナとTV配線の改修にかかる費用が２５０万円ということですね。そうなんです、アンテナだけ換えれば地デジ対応テレビで聴取可能、がウソになるケースが多いんです。実際に、戸建て一戸の改修費用が２５万円、なんて話が入ってきています。２０１１年が近づくにつれて、地デジ対策による費用負担がはっきりし、困惑が広がるでしょう。こうした状況が予想はされていたんでしょうね、集合住宅の改修補助があります。こちらで相談してみるのも手だと思います。現在、地デジ対応への改修工事で、アンテナ屋さんは引っ張りだこです。忙しすぎるようで、吹っかけた見積や、キレた対応をされた話が伝わってきています。くれぐれもご注意を。補足読みました。万策尽きた、ってことですね。みんなで地デジ反対運動でも起こしましょうか。それとも、国会の門を蹴っ飛ばしてきましょうか。呼ばれれば参加しますよ。という話は後回しにして、これはどうでしょう。室内アンテナです。

Q.145

マンション経営で空き室が多くて困っています。解決策がないでしょうか？半分以上空...

マンション経営で空き室が多くて困っています。解決策がないでしょうか？半分以上空き室で入居が決まらないのです。ご近所の不動産屋さんに数十年間専任媒介契約していましたが、今までは何とか経営が成り立っていました。他の物件に比較して、条件は悪くないのですが入居者が集まりません。（場所・賃料・設備等）不動産屋さんはとっても良い人なのですが、インターネットとは無縁の方で携帯電話すら使いこなせないような方です。近所の賃貸マンションはそこまで状況が悪くないので、不動産屋さんを変えようと思っています。どのような基準で選んだらよいでしょうか？また、最初から専任媒介契約をしたほうが良いでしょうか？それとも一般媒介契約をしてしばらく様子を見てから良心的なところで専任媒介契約に切り替えたほうが良いのでしょうか？今まで、このような状況にならなかったので、困っています。部屋によっては3年以上空いています。空き室はすべてリフォームしています。大阪市内の物件で玄関から梅田まで20分程度の住宅地です。現在不動産屋さんの契約は解除して自己管理しています。ご助言お願いいたします。

A.145

マンション経営で空き室が多くて困っています。解決策がないでしょうか？半分以上空のベストアンサー

ベテランで付き合いも長い不動産屋さんでしょうから大事にした方が良いです。客付ではなく、いざそのマンションをどうにかしたい時や相続の深刻な問題があった時に力になってくれるはずですし話しやすいし信頼できるでしょう。かといって空室が多いのも目の前の深刻な問題なのでやはり他の不動産屋にも出した方が良いですね。今までの不動産屋も含めて一般媒介にしてバラまいて良いと思います。いきなり専任にするとその一社だけになってしまうので騙されたり足元みられることもありますよ。必ず複数の業者に相談できる環境を作っておいた方が良いです。ここからなぜかひらがなしかうてなくなってしまったのでよみにくいでしょうがひらがなでしつれいします。しんらいできるぎょうしゃをみつけられたらせんにんばいかいけいやくをして、さいしょのふどうさんやにはかんりをまかせてもいいとおもいます。

　　

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